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L'hypothèque, les cautions et le crédit

Lorsque le banquier accorde des prêts, il le fait en grande partie avec des fonds qui ne lui appartiennent pas. Il doit de ce fait être prudent dans la gestion des fonds qui lui sont confiés et souvent conforter sa position de créancier en prenant des garanties appelées sûretés.

C'est une sûreté réelle immobilière qui consiste à affecter un (généralement celui objet du prêt) ou plusieurs immeubles en garantie de remboursement du prêt. Cette garantie permet au créancier de faire vendre le bien hypothéqué en cas de défaillance de l'emprunteur et de se payer sur le prix de vente en priorité à d'autres créanciers. Un même bien peut être grevé de plusieurs hypothèques, elles prennent rang, successivement, à la date de leur inscription.

Elle doit être obligatoirement constatée par acte notarié généralement en même temps que l'acte de vente. Elle est inscrite à la conservation des hypothèques.
L'hypothèque est prise pour la durée du prêt + 2 ans, elle peut être prorogée par jugement rendu à la demande du créancier. Sa durée ne peut dépasser 35 ans.
Pour les prêts révisables, elle est prise pour la durée de rallongement maximum (si elle est prévue au contrat) + 2 ans.

• 1 - Droits de suite et droits de préférence attachés à l'hypothèque

Droit de préférence : il permet au créancier d'être payé sur le prix de vente de l'immeuble par préférence à d'autres créanciers.

Le cautionnement par une personne physique :
C’est l’engagement d'une ou plusieurs personnes physiques de désintéresser le prêteur si l’emprunteur ne satisfait pas à ses obligations de remboursement.
Le cautionnement (que peut donner une personne physique est très encadré par le code de la consommation : le formalisme a été renforcé ces dernières années. L’établissement prêteur dot vérifier que l’engagement de la caution est proportionné par rapport à ses biens et revenus.
L’engagement de la caution se fat par écrit. Des mentions obligatoires doivent être écrites de la main même de la caution.
La caution reçoit une offre préalable du crédit et doit l'accepter dans les mêmes conditions que l'emprunteur.
L’établissement prêteur doit informer la caution dès le premier incident de paiement, dans le cas contraire la caution peut se désengager.

• 2 - Trois types de cautions personnelles :

1 - La caution simple
En cas de défaillance de l’emprunteur, l'établissement de crédit qui poursuit la caution en remboursement de la dette, pourra se voir opposer le bénéfice de discussion et éventuellement de division.
Le bénéfice de discussion permet à la caution d'exiger du prêteur qu’il poursuive d'abord le débiteur avant d'actionner la caution.
Le bénéfice de division permet, en cas d’existence de plusieurs cautions poursuivies pour la totalité de la somme, d’exiger le fractionnement du paiement entre toutes les cautions solvables.

2 - Le cautionnement solidaire
La caution est engagée sur le même plan que le débiteur principal.
Elle renonce au bénéfice de division et de discussion. Le créancier peut donc la poursuivre pour la totalité de la dette et avant même de poursuivre le débiteur principal.
C'est ce type de cautionnement qui est demandé par la plupart des établissements financiers.

3 - Le cautionnement réel ou hypothécaire
La caution affecte un de ses biens personnels en garantie de créance.

a) - Le cautionnement par un organisme spécialisé
Certaines sociétés sont spécialisées dans le cautionnement. La plus connue est le Crédit Logement.
En contrepartie d'une rémunération, l'organisme de caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle est composée :
d'une contribution à un fonds mutuel de garantie dont l'intégralité ou une partie (en fonction du nombre d’incident de paiement sur l'ensemble des prêts cautionnés) pourra lui être reversée à l'issue de son crédit, d’une commission qui est définitivement acquise par l'organisme.

b) - Le privilège de prêteur de deniers (PPQ)
En tant que « prêteur de deniers », l’établissement financier bénéficie d'un privilège spécial sur l’immeuble vendu. C'est à dire d'un droit de préférence sur l'éventuel prix de vente de l'immeuble financé.
Le prêteur sera désintéressé par priorité sur certains créanciers, même hypothécaires.
De par sa définition même, un PPD ne peut être pris que sur un immeuble déjà existant. Il n'est donc pas possible de prendre un PPD sur la fraction du prêt qui finance la construction par exemple.
Le PPD doit faire l'objet d'un acte notarié. Il doit être inscrit dans les deux mois qui suivent la vente à la conservation des hypothèques, il prend alors rang rétroactivement à la date de la vente.
Si l'inscription se fait plus de 2 mois après la vente, le PPD dégénère en hypothèque et prend rang à la date de son inscription.
Le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière, il est donc moins cher qu’une hypothèque conventionnelle.
Des droits de suite et de préférence sont attachés au PPD.