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Travaux et développement durable dans les logements locatifs

Si vous êtes bailleur, sachez que vous avez la possibilité, depuis le 1er janvier 2009, de bénéficier d'un crédit d'impôt si vous effectuez des travaux en faveur du développement durable dans les logements que vous donnez en location. Ce dispositif vous permet ainsi d'améliorer les performances énergétiques de vos logements locatifs tout en réalisant une économie d'impôt substantielle.
Ce dispositif est calqué sur le crédit d'impôt en faveur du développement durable dont vous pouvez bénéficier si vous effectuez certaines dépenses en faveur du développement durable dans votre résidence principale (à l'exception du plafond qui est différent). Ces deux avantages sont cumulables.

• Conditions tenant au logement

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les logements doivent respecter les conditions suivantes.

• Logement achevé depuis plus de 2 ans

Seules les dépenses afférentes à un logement achevé depuis plus de 2 ans ouvrent droit au crédit d'impôt.
Les dépenses réalisées dans les logements neufs ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d'impôt (ces dépenses peuvent en revanche être prises en compte dans le prix de revient de ces logements ouvrant droit, sous certaines conditions, à l'amortissement "Robien-Borloo" ou à la réduction d'impôt "Scellier").
En revanche, si vous procédez à la réhabilitation d'un logement destiné à la location et achevé depuis plus de 2 ans dans lequel vous réalisez des dépenses d'équipements éligibles au crédit d'impôt vous pourrez, sous réserve d'en remplir les conditions d'application, bénéficier aussi de l'amortissement "Robien-Borloo" ou de la réduction d'impôt "Scellier" (cf ci-dessous).

• Engagement de location

Pour bénéficier du crédit d’impôt, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale à des personnes autres que votre conjoint ou un membre de votre foyer fiscal pour une durée minimale de 5 ans. Cette durée est décomptée :
• à partir de la date de réalisation des dépenses lorsque le logement est déjà occupé par un locataire,
• ou, dans le cas où le logement n'est pas occupé à la date des travaux, à la date de mise en location, laquelle doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la réalisation des dépenses.
L'engagement de location doit être formulé sur papier libre lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle vous demandez à bénéficier du crédit d'impôt.

La location doit être effective et continue pendant la période d'engagement.
En cas de congé du locataire pendant la période de location couverte par l'engagement de location, vous devez remettre aussitôt le logement en location jusqu'à la fin de cette période. L'avantage ne sera pas remis en cause si vous parvenez à relouer le logement dans les 12 mois et à condition de pouvoir justifier que cette période de vacance n'est pas de votre fait (vous avez accompli des diligences concrètes en vue de la relocation effective du bien - insertion d'annonces, recours à une agence immobilière - et les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives).
A défaut de relocation dans les 12 mois ou lorsque le bail prend fin pour un motif autre que le congé donné par le locataire, le crédit d'impôt obtenu pour chaque logement concerné fera l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement de location n'est pas respecté.

Notes :
- Si le logement est détenu par l'intermédiaire d'une société immobilière non soumise à l'IS, vous pouvez, en tant qu'associé, bénéficier du crédit d'impôt à hauteur de votre participation dans cette société correspondant au logement concerné.

- S'agissant des immeubles collectifs, les dépenses éligibles peuvent porter également sur les parties communes. Vous pourrez ainsi faire état de la quote-part, correspondant au logement que vous louez ou destinez à la location, des dépenses afférentes aux équipements communs ou au diagnostic commun que vous avez effectivement payées. Toutefois, les dépenses réalisées sur des parties communes qui font l'objet d'une occupation privative au profit d'une autre personne que vous ou votre locataire n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt (exemple : travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans une loge de concierge ou de gardien).

• Dépenses éligibles

Le crédit d'impôt s'applique aux dépenses d'acquisition et d'installation :
• de chaudières à condensation,
• de matériaux d'isolation thermique y compris, depuis le 1er janvier 2009, la main-d'œuvre afférente à l'isolation des parois opaques,
• d'appareils de régulation de chauffage,
• d'équipements de production d'énergie renouvelable,
• de pompes à chaleur (hors pompes à chaleur air/air exclues depuis le 1er janvier 2009),
• d'équipements de raccordement à un réseau de chaleur,
• d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.
Par ailleurs, les frais engagés, à compter du 1er janvier 2009, hors les cas où la réglementation le rend obligatoire, au titre d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) sont éligibles au crédit d'impôt.

Les équipements doivent être fournis et installés par une entreprise.

• Calcul du crédit d'impôt

• Plafond de dépenses par logement
Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 8 000 € par logement loué ou destiné à être mis en location. Cette limite s'applique à l'ensemble des dépenses réalisées sur la période pluriannuelle 2009-2012 dans un même logement.

• Limitation du nombre de logements concernés
Au titre d'une même année d'imposition, vous ne pouvez bénéficier de cet avantage qu'au titre de 3 logements (cette limite est calculée au niveau du foyer fiscal).

• Taux du crédit d'impôt
Le crédit d'impôt est égal au coût des équipements ou matériaux (y compris la main d'œuvre afférente à la pose des isolants thermiques), éventuellement plafonné, multiplié par :
• 25 % pour les chaudières à condensation, les matériaux d'isolation thermique (y compris les frais de pose des matériaux d'isolation des parois opaques), et les appareils de régulation de chauffage.
Ce taux est porté à 40 % lorsque :
- ces équipements et matériaux sont installés dans un logement achevé avant le 1er janvier 1977,
- et que cette installation est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du logement.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies le taux demeure à 25 % ;
• 25 % pour les dépenses de raccordement à un réseau de chaleur et pour les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales ;
• 40 % pour les équipements de production d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur. Ce taux sera porté à 25 % pour les dépenses payées à compter de 2010 sauf pour les dépenses effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition du logement achevé avant le 1er janvier 1977 ;
• 50 % pour les frais engagés, à compter du 1er janvier 2009, hors les cas où la réglementation le rend obligatoire, au titre d'un diagnostic de performance énergétique (DPE).

• Incidence sur les autres didpositifs

• Non-déductibilité des dépenses des revenus fonciers

Les dépenses pour lesquelles vous aurez demandé à bénéficier du crédit d'impôt, ne seront pas déductibles de vos revenus fonciers.
Cette règle qui a pour but d'éviter qu'une même dépense ouvre droit à deux avantages distincts, ne s'applique pas à la part des dépenses excédant le plafond de 8 000 €. La part excédant le plafond d'application du crédit d'impôt peut donc être déduite de vos revenus fonciers.
Par ailleurs, le fait que les revenus du logement dans lequel sont effectués les travaux sont imposables d'après le régime micro-foncier, ne fait pas obstacle à l'application du crédit d'impôt (le montant des dépenses prises en compte pour le calcul du crédit d'impôt n'a pas à être retranché de la déduction forfaitaire de 30 %).

• Cumul avec le crédit afférent à la résidence prinicpale

La circonstance que vous ayez bénéficié ou bénéficiez du crédit d'impôt au titre des dépenses réalisées dans votre habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice du crédit d'impôt pour les dépenses que vous réalisez dans des logements que vous louez ou destinez à la location.
Les investissements réalisés dans la résidence principale et ceux réalisés dans des logements locatifs sont soumis à des plafonds distincts et autonomes. Ainsi, en particulier, le reliquat éventuel de plafond non utilisé au titre des dépenses réalisées dans votre résidence principale ne pourra être employé au titre de celles réalisées dans des logements locatifs et inversement.

• Cumul avec Robien-Borloo ou Scellier

Si vous procédez à des travaux de réhabilitation d'un logement locatif achevé depuis plus de 2 ans dans lequel vous réalisez des dépenses d'équipements éligibles au crédit d'impôt vous pourrez, sous réserve d'en remplir les conditions d'application, bénéficier du présent crédit d’impôt ainsi que de l'amortissement "Robien-Borloo" ou à la réduction d'impôt "Scellier".
Dans ce cas, le crédit d'impôt s'applique sans restriction mais le prix de revient du logement retenu pour la détermination de la réduction d'impôt dite "Scellier" (ou retenu pour la déduction au titre de l'amortissement "Robien-Borloo), sera diminué du montant du crédit d'impôt obtenu au titre des dépenses éligibles concernées.

Exemple
Vous avez acquis, en 2009, un logement en vue de sa réhabilitation pour un montant de 150 000 €. Le montant des travaux de réhabilitation s’élève à
50 000 €, dont 5 000 € ouvrant droit au bénéfice du crédit d’impôt développement durable au taux de 25 %. Le prix de revient à retenir pour la détermination de la réduction d’impôt Scellier s’établit comme suit :
Prix de revient = 150 000 € + 50 000 € - (5 000 € x 25 %) = 198 750 €.