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Investissement loi malraux - Dispositif de défiscalisation malraux

La loi malraux concerne les particuliers imposés dans les tranches maximales acquérant des immeubles classés et donnés en location sans convention de loyer, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt, sans plafonnement.

La loi malraux votée en 1962 et complétée en 1985, met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. (ART L313-1 à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R 313-38 du code de l’urbanisme ainsi que l’art 156-I -3 du code général des impôts complétés par l’instruction administrative du 17 mai 1995).

A partir du 1er janvier 2009

"L'avantage fiscal ne pourra plus être obtenu par les gros dévoreurs de budgets qu'étaient les travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. Il ne concernera plus que les primes d'assurances, les travaux d'entretien, les taxes locales. Les sommes en jeu seront beaucoup plus modestes."

• 1 - Domaine d'application de la loi malraux

- Peuvent bénéficier de la loi malraux les personnes physiques sachant que ces personnes peuvent être les associés d’une société non soumise à l’IS.
- Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d'utilité publique, prescrivant les travaux de restauration, est nécessaire s'il n'y a pas eu de publication.

Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale pendant au moins 6 ans.
- et engagement de louer le bien pendant au moins 6 ans est également requis pour les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, sachant par ailleurs que l'associé doit s'engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.
- Les travaux aboutiront à la restauration complète d’un immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
- Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète de l’immeuble.
Par conséquent sont exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle.
- Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale émanant de la Préfecture.
- L‘opération doit être réalisée à l’initiative soit du ou des propriétaires de l’immeuble, soit d’un organisme chargé par elle de l’opération dans les conditions légales.
A noter que le propriétaire d'un immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro-foncier.
Le bénéfice de la loi Malraux a été étendu aux dépenses de réaffectation à l’habitation d’un immeuble destinée à l’origine aux commerces, ateliers, bureaux.

• 2 - Avantages fiscaus de la loi malraux

Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception de la part résultant des intérêts d'emprunt.

Avantages déductibles constituant le déficit foncier
- Les charges locatives déductibles des revenus fonciers.
- Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
- Les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde.
- Le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème).
- Les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes
- Le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition loi malraux
L'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global
- Les frais d’assurance, de gestion et l’amortissement de l’immeuble, dans le cadre de la déduction forfaitaire.
- Les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n’en modifient pas les contours.
- Les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique selon le cas.

• 3 - L'imposition lors de la revente

Le coût des travaux ne prend pas en compte la plus-value réalisée lors de la revente, y compris après 6 ans.
Il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire afin de limiter la taxation: les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention.

• 4 - Le risque de d’une éventuelle requalification

Nombre de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu'en 1994.
Afin de "rectifier le tir", une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.

• 5 - Démarches à effectuer

Justificatifs à fournir pour bénéficier des avantages de la loi malraux :
- Une note sur papier libre comportant l'adresse et la surface du logement et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant 6 ans.
- Les déclarations 2042 et 2044 S.
- Une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global.
- Une copie du bail.
- La copie de l'autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l'architecte.
- La copie de la déclaration d'utilité publique.

• 6 - Sortie du régime

Après l’opération Malraux terminé, et le délai de location de 6 ans respecté, le bien retombe dans le domaine classique et offre différentes options :
- Habiter son bien ou en partie.
- Opter pour le régime de droit commun.
- Opter pour le statut Besson ancien pour bénéficier de la loi malraux réduction forfaitaire de 40 % à condition de respecter toutes les obligations.
- Opter pour le régime du Micro-Foncier et sa réduction forfaitaire.