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Le régime du micro-foncier

Le régime micro foncier repose sur les mêmes principes que le régime Micro-Entreprise.

Contribuables concernés
Il concerne les propriétaires bailleurs dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 euros hors TVA. Ce régime d’imposition est toutefois uniquement réservé aux contribuables qui perçoivent des revenus imposables selon le régime de droit.

Déduction forfaitaire
L’abattement forfaitaire est porté à 30 % au lieu de 14 % du régime de droit commun. Cet abattement forfaitaire est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.

Obligations
Les propriétaires bailleurs sont tenus uniquement de disposer d’un revenu foncier brut annuel inférieur à 15 000 euros.
Textes de loi
Loi de finances pour 1998 (Loi n° 97-1 1 269 du 30 décembre 1997 art 3).
Loi de finances rectificative pour 2000 (Loi n° 99-1 172 du 30 décembre 1999 art 13).
Loi de finances 2002 qui relève le plafond à 15 000 euros et qui généralise le dispositif à l'ensemble des bailleurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à ce plafond.

Le régime micro foncier repose sur les mêmes principes que le régime Micro-Entreprise.

  • 1 - Immeubles exclus du micro foncier

-Les monuments historiques.
-Les immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu'au 4e degré.
-Les immeubles faisant l'objet d'une opération Malraux de restauration immobilière,
-Les immeubles situés dans une zone franche urbaine.
-Les logements neufs ouvrant droit à déduction pour amortissement au titre des dispositifs Besson ou Périssol.
-Les logements anciens ouvrant droit à déduction forfaitaire de 25 % au titre du dispositif Besson.
Les logements loués à des personnes aux ressources très modestes ouvrant droites à déduction forfaitaire de 60 %.
Les parts de sociétés (SCPI, notamment) louant des immeubles nus et dont les associés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers au titre de leur quote-part dans les bénéfices sociaux.

  • 2 - Dépassement de la limite des 15 000 €

Lorsque le total excède la limite de 15 000 €, le régime du micro foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime réel d’imposition.

Quel régime d’imposition choisir : micro foncier ou Réel simplifié dit normal ?
La déduction forfaitaire du Micro-Foncier est de 30 %.
La déduction forfaitaire du régime normal est de 14 %.
Le Micro-Foncier n’est avantageux que si les dépenses déductibles des revenus locatifs sont inférieures à 26 %.
Dans le cas contraire, mieux vaut opter pour le régime réel simplifié. En plus des 14 % déductibles, le propriétaire pourra avantageusement ajouter ses dépenses engagées pour différents travaux de la location concernée.

  • 3 - Savoir

Pour bénéficier du régime réel d’imposition, le propriétaire bailleur a obligation de faire sa déclaration de revenus fonciers sur le formulaire 2044 qu’il s’empressera de demander à l’administration fiscale.
Cette option prise devient irrévocable pour une durée de trois ans, renouvelable par période de 3 ans.
Pour renoncer à l’option du réel simplifié au bout des 3 ans, il suffira au propriétaire bailleur de ne plus fournir à l’administration fiscale la déclaration 2044.
Le remplacement par le régime Micro-Foncier s’effectuera de plein droit dans la condition explicite qu’il dispose à ce jour des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €.

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