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La loi de robien ancien - Amortissement - Déduction forfaitaire

Les mesures en faveur du logement locatif Robien neuf sont élargies aux logements anciens pour une acquisition ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article de la loi 89-462 du 9 juillet 1989 modifié.
Elles s’appliquent marché locatif de logements vacants trop dégradés et ne correspondant pas aux normes de décence à condition qu'ils fassent l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

• 1 - L'amortissement du bien acquis

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition de l’appartement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Comme pour le Robien neuf, l’amortissement de l’acquisition et des travaux s’effectue à raison de 8 % du montant total pour les 5 premières années et de 25 % du montant total pour les 10 années suivantes.

• 2 - Réhabilitation

Un arrêté (JO n°295 du 21/12/2003) définit la nature et l'ampleur des travaux de réhabilitation à prévoir pour pouvoir amortir le coût de l'acquisition et des travaux.

Avant le début des travaux, est exigée une attestation effectuée par un professionnel du diagnostic (architectes agréés, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils en bâtiment, les géomètres experts) prouvant qu'au moins quatre caractéristiques majeures du logement font qu'il n'est pas décent (absence d'installations sanitaires, infiltrations d'eau...).
Une fois les travaux réalisés, un certificat établi par un professionnel du diagnostic doit être fourni, attestant que les équipements et le confort du logement sont désormais équivalents à ceux d'un logement neuf, tant du point de vue des performances énergétiques du logement et de sa ventilation, que des installations de plomberie, de gaz ou d'électricité et de ses performances acoustiques.

• 3 - Etats descriptif des logements concernés

Le logement ne doit pas répondre à au moins quatre des exigences de décence parmi les quinze suivantes :
1. Composition du logement (Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service, surface habitable et hauteur sous plafond…)
2. Etat général du gros oeuvre
3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. Etat de la toiture et de la charpente
5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. Etat des réseaux d'eau (Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations, évacuation des eaux usées et des eaux vannes)
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
12. Etat de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

• 4 - Travaux concernés

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent permettre au logement d’acquérir au minimum six performances parmi les douze suivantes :
1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble.
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante.
4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) Présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement.
b) Protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement.
c) Liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau).
d) Dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs.
e) Elimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés.
f) Conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes.
g) En cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.
5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion.
6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées).
7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide.
8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales.
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents).
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble.
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
a) D'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage.
b) Ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation.
c) Ou un chauffage par un système thermodynamique.
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Robien, le logement doit remplir la totalité des 12 critères, 6 d'entre eux au moins ayant été obtenus grâce à la réhabilitation.

• 5 - Déduction forfaitaire

Comme pour le Robien neuf, le taux de déduction forfaitaire est ramené à 6 %. Par ailleurs, dès passé la période d’amortissement, le taux de déduction forfaitaire passera à 14 % ou 40 % suivant les conditions remplies.
Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Le dépassement sera reporté sur les années suivantes pendant 10 ans.

• 6 - Location à un membre de sa famille

Les propriétaires de logements réhabilités dans le cadre Robien peuvent, contrairement au dispositif Besson ancien, louer le logement à un ascendant ou descendant en ligne directe, sous réserve que ce membre n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur.