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La loi demessine pour les résidences de tourisme ZRR

Loi de finances 2009 : les réductions sur l'impôt générées par ce dispositif sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements).

La loi demessine concerne les personne physique ou les SCI (société civile immobilière) de gestion soumise à l’impôt sur le revenu désirant investir dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans des résidences de tourisme classées en Zone de Revitalisation Rurale, dites zone ZRR.

Le régime fiscal de la loi demessine accorde :
- Une réduction d’impôts
- La récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition.
Cette réduction est égale à 25 % du montant de l'investissement et étalée sur six ans.
(loi sur le développement des territoires ruraux J.O du 24 février 2005 Art. 20) à raison chaque année de 1/6 de l'avantage fiscal maximal soit : 4.166,67 euros par an.
L'application est prorogée jusqu'au 31 décembre 2010

Exclusions
L’indivision (hormis le cas du décès du propriétaire) ne peut intervenir durant la période de réduction d’impôt ou d’engagement de location sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Sont exclus de l’avantage fiscal les logements ou titres dont les droits de propriété sont démembrés de même que les biens acquis en multipropriété.

• Engagement du propriétaire

Le propriétaire doit louer nu pendant au moins neuf ans.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien si elle est postérieure.

• Le taux de réduction d’impôt

Son taux est fixé à 25% du prix d'achat hors taxe du logement acquis neuf au en l'état futur d`achèvement, dans la limite des plafonds suivants:

La réduction d'impôts s’applique uniquement sur l'impôt dû avant imputation de l'avoir fiscal, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires le cas échéant.
La réduction d'impôt ne peut, en aucun cas, donner lieu à remboursement lorsqu'elle excède l'impôt dû par le contribuable.

Une particularité du dispositif
Ce dispositif laisse la possibilité au propriétaire d'occuper de manière temporaire son logement sans remettre en cause l'avantage fiscal.
Dans sa période d'occupation, le propriétaire bénéficie d’une réduction de 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers.
Toutefois la durée des périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines ni avoir d'incidence sur le revenu foncier déclaré par l'investisseur. Le revenu foncier doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement déclaré en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

• Autres avantages fiscaux :

- Déduction forfaitaire de 6% du montant des loyers
- Déduction des charges de gestion et de copropriété
- Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers perçus.
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
La fraction du déficit supérieure à cette limite sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

• La récupération de la TVA

Les résidences de tourisme classées sont soumises à la TVA.
Elles permettent ainsi de bénéficier de la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition. Le bénéfice de la réduction d'impôt ne fait pas obstacle à cet avantage.
L'assujettissement à la TVA des résidences de tourisme classées entraîne l'obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l'administration fiscale. Pour cela, il devra effectuer une déclaration de TVA trimestrielle.

• Les obligations

Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme au moyen d'un bail commercial renouvelable.
Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure.
La durée de 9 ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail.
Le montant du lover
Le gestionnaire détermine le loyer reversé au propriétaire en fonction d'un prévisionnel saisonnier de remplissage de la résidence.

• Le revenu foncier

Les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est de 6% pour les revenus locatifs des neufs premières années. Au delà de cette période, on passe à 14%.
L'ensemble des charges déductibles en régime de droit commun le sont également.
Incidence de la revente sur la TVA
Pour avoir l'intégralité de la TVA acquise, le propriétaire doit louer son bien pour une durée minimum de 20 ans. Dans le cas contraire, il devra restituer la part de TVA non amortie à l'administration fiscale au prorata du nombre d'années restant à courir.

• Reprise de l'agvantage fiscal

Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple, non respect de l'engagement de louer nu pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, cession pendant la période d'engagement, démembrement, etc.) il y aura reprise de l'avantage fiscal.
Cette reprise peut intervenir dans les 3 ans de la rupture de l'engagement. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d'impôt est alors assimilé à une insuffisance de déclaration et la réduction perçue devra être reversée à l'administration fiscale avec des pénalités.

Exception
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
De l'expropriation de la résidence de tourisme pour cause d'utilité publique.
De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la suite du décès de l'investisseur marié lorsqu'il est soumis à imposition commune.
Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.
Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des engagements par un des conjoints (ex: divorce).